住宅ローンは金利だけで選ぶと危ない？2026年の控除・変動固定・借り換えまでやさしく解説

住宅ローンシミュレーションで見るべきポイント

住宅ローンシミュレーションでは、借入額、金利、返済期間、ボーナス返済の有無を入力して、毎月返済額や総返済額を確認できます。ここで大切なのは、最初に表示された返済額だけで判断しないことです。

金利が1％変わると毎月返済額も変わる

たとえば、3,000万円を35年、元利均等返済で借りた場合、金利1.0％なら毎月返済額は約8.5万円、金利2.0％なら約9.9万円です。差は毎月約1.5万円になります。これが長期間続くため、金利差は家計に大きく影響します。

上記はあくまで概算です。実際には、保証料、事務手数料、団体信用生命保険の上乗せ金利、火災保険料、登記費用なども含めて考える必要があります。

20代・30代・40代で注意点は変わる

20代は返済期間を長く取りやすい一方、転職、出産、育児などで収入や支出が変わる可能性があります。30代は住宅購入の中心になりやすい年代ですが、教育費と住宅ローン返済が重なる時期に注意が必要です。40代は収入が安定していることもありますが、定年までの年数が短くなるため、退職後も返済が残る設計になっていないか確認しましょう。

どの年代でも、住宅ローン平均やランキングだけを基準にするのではなく、自分の家計で返せる金額から逆算することが大切です。

住宅ローン控除とは？2026年の条件を確認

住宅ローン控除は、正式には住宅借入金等特別控除と呼ばれる制度です。一定の条件を満たす住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、年末のローン残高などをもとに計算した金額を、所得税から差し引けます。

2026年以降の住宅ローン控除では、控除率は0.7％です。2026年から2030年までの入居について、住宅ローン減税の適用期限が延長され、省エネ性能の高い既存住宅やコンパクトな住宅への支援が拡充されています。

2026年以降の主な借入限度額

子育て世帯等とは、19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯などを指します。所得要件は合計所得金額2,000万円以下です。床面積要件は40㎡以上に緩和されていますが、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等への上乗せ措置を使う方は50㎡以上が必要です。

住宅ローン控除と住民税の関係

住宅ローン控除は、まず所得税から控除されます。所得税から控除しきれない金額がある場合、一定の範囲で翌年度の個人住民税から控除されます。2026年の制度では、住民税から控除できる額は、所得税の課税総所得金額等の5％、最高9万7,500円の範囲です。

ただし、住宅ローン控除は「払った税金が戻る・減る」制度であり、納める税額を超えて現金がもらえる制度ではありません。年収や扶養状況によって、控除を使い切れない場合もあります。

控除を最大限使うことだけを優先すると、かえって利息負担や返済計画を見誤ることがあります。次のページでは、返済を減らす具体策を整理します。